Erbschaft, Schenkung und Immobilien: Was Eigentümer in Deutschland 2025 steuerlich wissen müssen

Brigitte

il y a 2 semaines

Erbschaft, Schenkung und Immobilien: Was Eigentümer in Deutschland 2025 steuerlich wissen müssen

Erbschaft, Schenkung und Immobilien: Aktueller Überblick 2025

Immobilien spielen bei Erbschaft und Schenkung in Deutschland eine zentrale Rolle. Die hohe Wertentwicklung von Häusern, Wohnungen und Grundstücken führt dazu, dass immer häufiger die Freibeträge der Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer überschritten werden. Viele Eigentümer fragen sich 2025 daher: Welche steuerlichen Regeln gelten aktuell? Wann wird eine Steuer fällig? Und wie lassen sich legale Gestaltungsspielräume nutzen?

Dieser Beitrag gibt einen strukturierten Überblick über die steuerliche Behandlung von Immobilien bei Erbschaft und Schenkung in Deutschland, zeigt die wichtigsten Freibeträge und Steuerklassen und erläutert, worauf Eigentümer, Erben und Beschenkte achten sollten.

Grundlagen: Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer bei Immobilien

Die Erbschaftssteuer (ErbSt) und die Schenkungssteuer (SchenkSt) sind im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) geregelt. Beide Steuern folgen im Kern denselben Regeln. Steuerlich wird eine Immobilie bei:

einem Erbfall (Tod des Eigentümers) oder

einer Schenkung zu Lebzeiten

mit ihrem steuerlichen Verkehrswert angesetzt. Auf dieser Grundlage prüft das Finanzamt, ob nach Abzug der Freibeträge eine Steuer anfällt.

Entscheidend sind:

der Wert der Immobilie (bzw. des gesamten Nachlasses),

das Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser/Schenker und Empfänger,

eventuelle Steuerbefreiungen, insbesondere bei selbstgenutztem Wohneigentum.

Steuerklassen und Freibeträge bei Erbschaft und Schenkung von Immobilien

Für die steuerliche Behandlung von Immobilien sind die Steuerklassen und die Freibeträge entscheidend. In Deutschland gelten drei Steuerklassen:

Steuerklasse I: Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Enkel (wenn die Kinder bereits verstorben sind), Eltern und Großeltern beim Erwerb von Todes wegen.

Steuerklasse II: Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner.

Steuerklasse III: alle übrigen Erwerber, z. B. Lebensgefährten ohne eingetragene Partnerschaft, Freunde, entfernte Verwandte.

Die persönlichen Freibeträge (Stand 2025, nach aktueller Gesetzeslage) betragen:

Ehegatte / eingetragener Lebenspartner: 500.000 Euro

Kinder (und Stiefkinder): 400.000 Euro

Enkel (wenn Kind noch lebt): 200.000 Euro

Enkel (wenn Kind verstorben): 400.000 Euro

Eltern und Großeltern beim Erbfall: 100.000 Euro

Alle übrigen Erwerber (Steuerklasse II und III): 20.000 Euro

Diese Freibeträge gelten sowohl bei der Erbschaft als auch bei der Schenkung. Ein wichtiger Unterschied: Freibeträge bei Schenkungen können alle zehn Jahre erneut ausgeschöpft werden. Für eine langfristige Nachfolgeplanung mit Immobilien ist dies ein zentrales Instrument.

Bewertung von Immobilien für die Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer

Für die Berechnung der Erbschaftssteuer auf Immobilien und der Schenkungssteuer auf Immobilien ist der Wert der Immobilie entscheidend. Das Finanzamt ermittelt den Wert in der Regel nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG).

Je nach Art der Immobilie kommen unterschiedliche Verfahren zum Einsatz:

Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, wenn genügend Vergleichspreise am Markt vorhanden sind.

Ertragswertverfahren bei vermieteten Wohnimmobilien und Gewerbeobjekten. Hier stehen Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten im Vordergrund.

Sachwertverfahren bei eigengenutzten Häusern und Spezialimmobilien, bei denen kein Vergleichs- oder Ertragswert sinnvoll ist.

In vielen Ballungsräumen liegen die vom Finanzamt angesetzten Werte nahe an den aktuellen Marktpreisen. Eigentümer sollten daher wissen: Ein stark im Wert gestiegenes Haus oder eine Wohnung kann beim Erbfall schnell dazu führen, dass Freibeträge überschritten und Steuerzahlungen fällig werden.

Familienheim: Steuerbefreiung für selbstgenutzte Immobilien

Eine der wichtigsten steuerlichen Begünstigungen ist die Steuerbefreiung für das Familienheim

Bei einem Erbfall gilt:

Der überlebende Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner kann das Familienheim steuerfrei erben, wenn er oder sie die Immobilie nach dem Tod des Partners mindestens zehn Jahre lang selbst bewohnt.

Auch Kinder können unter bestimmten Voraussetzungen das Familienheim steuerfrei erben, wenn sie die Immobilie selbst nutzen. Hier ist jedoch die Wohnfläche auf 200 Quadratmeter begrenzt. Der darüber hinausgehende Teil wird steuerpflichtig, soweit die Freibeträge überschritten sind.

Wichtig ist die Zehnjahresfrist: Wird das geerbte Familienheim innerhalb von zehn Jahren verkauft, vermietet oder nicht mehr selbst bewohnt, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend vollständig.

Bei Schenkungen zu Lebzeiten ist die steuerliche Behandlung komplexer. Hier gibt es unter strengen Voraussetzungen ebenfalls Begünstigungen für die Übertragung des Familienheims an den Ehepartner. Eine rechtliche und steuerliche Beratung ist in diesen Fällen praktisch unverzichtbar.

Schenkung von Immobilien in Deutschland: Gestaltungsoptionen 2025

Viele Eigentümer planen die Schenkung von Immobilien, um die Erbschaftssteuer zu reduzieren und die Vermögensnachfolge frühzeitig zu regeln. Mit Blick auf 2025 bleiben Immobilienschenkungen ein wichtiges Instrument.

Zentrale Vorteile:

Die persönlichen Freibeträge können alle zehn Jahre erneut genutzt werden.

Mehrere Immobilien oder Anteile können über einen längeren Zeitraum sukzessive übertragen werden.

Über Nießbrauchsrechte oder Wohnrechte kann sich der Schenker die Nutzung und teilweise auch Einnahmen sichern.

Ein typisches Modell in der Praxis:

Eltern übertragen die Immobilie auf die Kinder,

behalten sich ein lebenslanges Nießbrauchsrecht vor,

und wohnen weiter in der Immobilie oder kassieren die Mieteinnahmen.

Der steuerliche Vorteil: Durch den Nießbrauch wird der steuerliche Wert der geschenkten Immobilie gemindert. Damit sinkt in vielen Fällen die Schenkungssteuer oder sie entfällt ganz, weil die Freibeträge nicht überschritten werden.

Erbschaft, Schenkung und vermietete Immobilie

Bei vermieteten Immobilien gelten zusätzliche Besonderheiten. Grundsätzlich unterliegen auch Mietshäuser und vermietete Eigentumswohnungen der Erbschafts- oder Schenkungssteuer. Allerdings kann es bei bestimmten Konstellationen zu steuerlichen Vergünstigungen kommen.

Zu beachten ist:

Vermietete Immobilien werden häufig im Ertragswertverfahren bewertet. Hier spielen Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssätze eine Rolle.

Für klassisches Privatvermögen (z. B. ein einzelnes Mietshaus) gelten aber andere Regeln als für betriebliches Vermögen oder Wohnungsunternehmen.

In Fällen, in denen umfangreicher Immobilienbesitz als Betriebsvermögen gilt (z. B. gewerbliche Wohnungsunternehmen), können unter Umständen Begünstigungen für Betriebsvermögen greifen.

Für private Eigentümer mit ein oder zwei vermieteten Wohnungen ist das zentrale Thema meist die korrekte Bewertung und die Frage, wie Schenkungen über mehrere Jahre verteilt werden können, um Freibeträge optimal zu nutzen.

Spezialfall: Ferienimmobilien und Auslandsimmobilien

Immer mehr deutsche Eigentümer besitzen Ferienhäuser oder Auslandsimmobilien – etwa in Spanien, Italien oder Österreich. Für die Erbschaftssteuer auf Auslandsimmobilien gelten besondere Regeln.

Grundsätzlich kann es zu einer Doppelbesteuerung kommen:

Im Staat, in dem die Immobilie liegt (z. B. Spanien),

und in Deutschland, wenn der Erblasser oder Erbe hier unbeschränkt steuerpflichtig ist.

Deutschland hat mit einigen Staaten Doppelbesteuerungsabkommen, die die Belastung begrenzen sollen. Dennoch sind Erbfälle mit Auslandsimmobilien häufig komplex. Ohne spezialisierte steuerliche Beratung drohen hier schnell Fehler oder unnötige Steuerlasten.

Erbschaftssteuer und Immobilien 2025: Politische Diskussion und mögliche Änderungen

Die Entwicklung der Immobilienpreise und die angespannte Situation in vielen Metropolregionen führen seit Jahren zu einer politischen Debatte über die Reform der Erbschaftssteuer. Auch 2025 ist nicht ausgeschlossen, dass:

Freibeträge angepasst,

Bewertungsmethoden verändert oder

vergünstigte Regelungen eingeschränkt

werden. Aktuell gilt: Wer seine Immobiliennachfolge langfristig planen möchte, sollte die geltende Rechtslage nutzen, aber zugleich die politische Diskussion im Blick behalten. Gerade bei größeren Vermögen kann eine frühzeitige Nachfolgeplanung erhebliche Steuervorteile sichern.

Praktische Tipps für Eigentümer, Erben und Beschenkte

Um Immobilien in Deutschland steuerlich optimal zu übertragen, lohnt ein systematisches Vorgehen. Wichtige Ansatzpunkte sind:

Frühzeitige Planung: Wer rechtzeitig mit der Nachfolgeplanung beginnt, kann Freibeträge mehrfach nutzen und Schenkungen zeitlich staffeln.

Dokumentation des Immobilienwerts: Aktuelle Gutachten oder Marktanalysen helfen, den realistischen Verkehrswert zu kennen und auf Augenhöhe mit dem Finanzamt zu verhandeln.

Nutzung von Nießbrauch und Wohnrechten: Diese Instrumente können den steuerlichen Wert mindern und zugleich die eigene Versorgung sichern.

Familienheim-Regelung prüfen: Gerade für Ehegatten und Kinder ist die Steuerbefreiung des selbstgenutzten Wohneigentums zentral.

Rechtliche Gestaltung: Über Testament, Erbvertrag, Überlassungsvertrag oder Familiengesellschaften lassen sich Immobilien strukturiert übertragen.

Professionelle Beratung: Ein auf Erbrecht und Steuerrecht spezialisierter Anwalt oder Steuerberater kann individuelle Strategien entwickeln und Fehler vermeiden.

Wer Immobilien besitzt, sollte nicht nur an die Besteuerung denken. Emotionale Aspekte, Fairness unter Geschwistern, Liquidität der Erben und Erhalt des Familienvermögens spielen eine ebenso große Rolle.

Fazit: Erbschaft, Schenkung und Immobilien strategisch planen

Die steuerliche Behandlung von Erbschaft, Schenkung und Immobilien in Deutschland ist komplex, aber gut strukturierbar. Wer die Freibeträge, Steuerklassen und Bewertungsregeln kennt, kann bereits mit einfachen Maßnahmen viel erreichen. 2025 gilt mehr denn je: Frühzeitige Planung und fundierte Information sind der Schlüssel, um Immobilienvermögen sinnvoll in die nächste Generation zu übertragen und unnötige Steuerbelastungen zu vermeiden.